يجب أن يأخذ التحليل الناجح لتخطيط أي مركز للتسوق في الاعتبار عددا من الخصائص المهمة. ويتمثل ذلك في العناصر التي لا تنعكس بسهولة في تصميمات المهندس المعماري، مثل الموقع والتوجه والنطاق الجغرافي وتوليفة المستأجرين وتأثيرات اتجاهات التجزئة وأنماط الاستهلاك المتغيرة باستمرار. باختصار، وحتى يمكن تحقيق النجاح، يجب على المطور تسهيل عملية تخطيط المركز التجاري عن طريق اكتساب فهم عميق لعملية التسوق وسلوك المستهلك والاتجاهات الجديدة للبيع بالتجزئة قبل الشروع في الأمر
"عملية تخطيط مركز التسوق ليست مجرد مهمة تصميم."
حسام رؤوف
دبي، الإمارات العربية المتحدة
في صيف عام 2011، وبعد قضاء يوم طويل حضرت خلاله ورش عمل لتخطيط المراكز التجارية، تركت مكتبي منهكا ومحبطا. فلم تكن أي من الأفكار التي طرحت قريبة حتى مما كنا نرغب في تحقيقه - بصفتنا مطور مراكز التسوق، وبينما أنا عائد إلى المنزل على طريق الشيخ زايد، كنت أحاول معرفة السبب جراء ذلك بالتحديد. ربما كانت المشكلة ببساطة في توقعاتي الكبيرة التي ترمي نحو الوصول إلى تصميم متكامل ومتطور؛ أو ربما كان تعقيد تخطيط المركز التجاري والمشاركة متعددة التخصصات في العملية التي كانت نقطة شائكة للاستشاريين الذين رأيناهم في ذلك اليوم؟ في كلتا الحالتين، جاء الإلهام من شعوري بالإحباط، وبمجرد وصولي إلى المنزل، فتحت جهاز الكمبيوتر المحمول الخاص بي وبدأت العمل على دورة تعليمية بعنوان: "مبادئ تخطيط مراكز التسوق".
لقد علمتني السنوات التي أمضيتها في العمل مع بعض أفضل مطوري مراكز التسوق في العالم، إلى جانب خلفيتي المعمارية، الكثير حول كيفية تصميم مراكز التسوق، وكانت هذه هي المعلومات التي أردت نقلها. ويعد بناء مراكز التسوق علما، بدءا من تخطيط المتاجر إلى فهم سلسلة التوريد وطرق التسليم وصولا إلى تخطيط خطوط الرؤية وتوزيع المستأجرين انتهاء باستخدام أنماط التحليل والبيانات والعملاء. عندما استكملت الدورة التدريبية، تمكنت من نشرها حول العالم وتدريسها في كل مكان، من دبي حتى هونغ كونغ. ويسرني القول بأنها لقت استحسانا ورواجا كبيرا، وأود في هذه المقالة أن أشارككم أجزاء من دورة تخطيط مراكز التسوق.
يشكل موجز التصميم مستندا مهما للغاية بالنسبة لمخطط مراكز التسوق، حيث يرد فيه شرحا لرؤية المطور الواضحة عن نوع المركز التجاري ومزيج المستأجرين الذي يحاول بناءه. وبشكل أكثر تحديدا، فهو ينطوي على فهم واضح للخصائص الديموغرافية وحجم الأسرة للأشخاص الذين يستهدف الترحيب بهم على الأبواب على أساس يومي.
قد تتفاجأ عند معرفة أن قائمة أنواع مراكز التسوق التجارية كثيرة ومتنوعة، حيث تتراوح من المركز المجتمعي (Neighbourhood Center) إلى مركز التسوق الكبير (Mega Mall)، ومن مركز معاصر لأسلوب الحياة (Lifestyle Mall) إلى مركز الطاقة (Power Center)
ولكن من الأهمية بمكان أن ندرك مدى تأثير الطريقة التي نعيش بها اليوم على قرار بناء مركز تجاري معين. فعلى سبيل المثال، أدت أنماط الاستهلاك والتحضر الجديدة إلى زيادة عدد مراكز التسوق الهجينة التي نراها اليوم
عندما يتعلق الأمر بالتخطيط، فإن حركة المستهلك يعد أهم جانب يجب على المخطط والمطور مراعاته. ما مدى سهولة عثور المستهلكين على ما يبحثون عنه والتنقل في أرجاء المركز التجاري؟ ما مدى وضوح المتاجر الرئيسية وهل هي في وضع جيد لتحقيق أقصى قدر من الإقبال؟ يعد وضوح واجهة المتجر أحد الاعتبارات الرئيسية الأخرى. ما مدى ظهورها عبر مستويات مراكز التسوق المختلفة؟ من الأهمية بمكان أن يتمكن الأشخاص في الطابق الأرضي من رؤية المتاجر الموجودة في الطابق الأول، والشيء ذاته بالنسبة لجميع الطوابق الأخرى. ويجدر أيضا التفكير في كيفية وضع أنظمة التنقل العمودية [المصاعد والسلالم الكهربائية]، مما يتيح سهولة الوصول بين المستويات دون حجب رؤية المتاجر. وستعمل خطوط الرؤية الواضحة هذه على دفع قرار الأشخاص بالتحرك والتسوق لفترة أطول
ولكن إضافة إلى اكتشاف كيف نتحرك في مركز تجاري، يلزمنا أيضا النظر في كيف يجعلنا نشعر. وأفضل مثال على ذلك، أوصي بقضاء خمس دقائق فقط في فاشن أفينيو في دبي مول، واستمتع برائحته العطرة الرقيقة وموسيقاه الراقية وسجاده المريح وأتحداك ألا تشعر ببريقك الداخلي يظهر للعيان، مماثلا" لمساحات المركز التجاري التسلسلية التي تم إنشاؤها هناك
يؤدي تكامل الأصول المحيطة - في أي مشروع تطوير متعدد الاستخدامات - وكذلك في ظل وجود البيئة المحيطة إلى التأثير بشكل كبير على تصميم المركز التجاري وحركة السير فيه. ويجب أن يتسم الانتقال من فندق متصل بالمركز التجاري إلى المركز التجاري نفسه، منه إلى حديقة خارجية أو مقهى خارجي، بالسلاسة قدر الإمكان. وفي الوقت ذاته، يتعين تصميم تدفق الزوار من فئات الأصول الأخرى إلى المركز التجاري لتوجيه حركة المرور إلى مجموعة متنوعة من المناطق والمستويات المختلفة، مما يشجع على سير متساو، وسهل في المقام الأول. ويلزم أن تنطبق القواعد نفسها على مناطق النقل، سواء كانت مراكز نقل عام أو سيارات خاصة أو مناطق الإقلال والإنزال
بفضل البحث التحليلي للبيانات الضخمة، يمكن لمشغلي مراكز التسوق الآن تطوير ملف تعريفي دقيق للأشخاص الذين يتسوقون في عقاراتهم. فيمكنهم التعرف على عادات وتفضيلات التسوق لديهم، وما الذي يتفاعلون معه أثناء التنقل في أرجاء المركز التجاري وأنماط إقبالهم. كما ستوفر معاملاتهم قدرا هائلا من البيانات حول طرق التسوق التي يتبعونها. ولا تعكس هذه البيانات مجرد معلومات حول كيفية تحقيق أقصى قدر من الإيرادات ورضا العملاء فحسب، ولكن أيضا الأنماط والتنبؤات التي ستسمح للمطور ببناء مركزه التجاري التالي بنجاح أكبر
ثمة مجموعة متنوعة من تخطيطات مراكز التسوق التي يمكن استخدامها، بدءا من الدوران أو ممر مركزي بصفين من المتاجر على شكل مرساة في كلا طرفيه (وهو ما نسميه بتنسيق الدمبل)، إلى تنسيق مضمار السباق المزدوج، الذي يمكن العملاء من السير حول المركز التجاري في حلقة تنتهي عند نقطة البداية. والسؤال الذي يطرح نفسه هنا، ما الذي يوجهنا نحو الخيار الأمثل؟ حسنا، يمكن أن يكون حجم الأرض وشكلها وحجم المركز التجاري وكتلته والطبوغرافيا واتجاه الطريق المحيط وكل أنواع الاعتبارات الأخرى التي ستؤثر على القرار. ومع ذلك، فإن العنصر الأساسي الذي يجب تذكره هو أنه يجب، في جميع الحالات، أن تشكل مساحة الدوران حركة طبيعية للمشاة عبر واجهات المتاجر، مع توافر خطوط رؤية واضحة وبيئة جذابة في جميع أنحاء المركز التجاري
مضمار السباق المزدوج تَتخطيط الدمبل تخطيط
:ينبغي أن ينشأ موقع متاجر المرساة قوة جذب قوية. وتقع متاجر المرساة الرئيسية عادة بالطريقة التالية
⦁ في نهاية سلسلة من المتاجر، بما يجذب العملاء عبر واجهات المتاجر في طريقهم إلى متجر المرساة الرئيسي.
⦁ عند تغيير الاتجاه في التخطيط، يكون مرئيا بوضوح بما يعمل على جذب العملاء من كلا الاتجاهين.
⦁ يتم وضعه بشكل استراتيجي لتشكيل التركيز ونقطة الترقيم في تخطيط مركز تجاري كبير.
⦁ على مستوى رأسي، نضع متاجر المرساة على طرفي المركز التجاري. لذلك، بينما يشكل السوبر ماركت نقطة ارتكاز على جانب واحد من الطابق الأرضي، فإن السينما - التي تشكل مركز الترفيه - توجد على الجانب الآخر من دوران الطابق الأول. بهذه الطريقة يمكننا إنشاء حركة متساوية عبر المركز التجاري بأكمله.
موقع متجر المرساة
إننا بطبيعة الحال نعيش في عالم متنوع مليء بمجموعة متنوعة من التأثيرات والاتجاهات والعادات. ومن أجل تلبية احتياجات عدد كبير من أنواع التسوق وخيارات الترفيه الموجودة جنبا إلى جنب مع الأسواق القامة في الوقت الحالي، نعمل على إنشاء المراكز المختلطة. وستجد في هذا النوع من المراكز مزيجا من التسوق المفتوح والمغلق، وفئات أصول مختلفة وموجة جديدة من خيارات الاستخدام. ويمكنك وصفه بأنه الأفضل على الإطلاق؛ مركز تجاري يتميز بمساحات عمل مشتركة، ولديه القدرة على استضافة الأحداث والمعارض ويكمله مجموعة كبيرة من وسائل الترفيه والتكنولوجيا. وفي الوقت الحالي، يدرك مطورو مراكز التسوق أكثر من أي وقت مضى الحاجة إلى المرونة في ما يبنونه، مما يسمح بإنشاء مركز تجاري يمكنه الاستجابة لأنماط الاستهلاك المتغيرة باستمرار واتجاهات التجزئة التي سيواجهونها
تمثل هذه الرغبة في تصميم أكثر مرونة كذلك استجابة جزئية لما حدث خلال الأزمة المالية لعام 2009/2010، ومراكز التسوق التي مرت بعمليات إعادة التموضع المكلفة في أعقاب الركود العالمي. وأتذكر أنني كنت أعمل في بناء مركز تجاري وكان لزاما فجأة تحويل جزء كبير من متاجر الأزياء الخاصة به إلى استخدامات أخرى، مثل تقديم خدمات الطعام والشراب. حتى أننا اضطررنا إلى تقسيم عدد قليل من المتاجر الرئيسية. وبالطبع ، لم تكن هذه التغييرات رخيصة أو سهلة، لكنها كانت حيوية من أجل التحلي بالقدرة على الصمود في ظل حالة التقشف الحاصلة في ذلك الوقت. ويمكنك القول بأن الفكرة القيمة وراء ذلك هي أن المطورين صاغوا استراتيجية تدقيق مستقبلية أكثر قوة، بما مكن من تطوير مساحة قابلة للتحويل بسهولة مع القدرة على دمج المتاجر وتقسيمها، وتجنب إجراء التغيير الهيكلي المعقد والمكلف
لا يعد التصميم الداخلي لمركز التسوق هو العنصر الذي يجب أن يؤخذ في الاعتبار فحسب عند وضع خططك. فمن العناصر الأخرى لمركز التسوق المختلط يتمثل في البيئة الخارجية، والقدرة على الاستمرار في التجارة خلال موسم الصيف - أو الشتاء في أوروبا - مع المتاجر ذات الحمل المزدوج التي تسمح للعملاء بالذهاب إلى المتاجر من الدوران الداخلي للمركز، أو من المناطق الخارجية (عندما يسمح الطقس بذلك). وليس هذا فحسب، ولكن كيف يمكنك نقل العملاء من شارع مفتوح ومشرق إلى مساحة مغلقة أكثر قتامة مضاءة بشكل مصطنع في الغالب؟ في هذه الحالة، يتعين علينا ضمان إحداث حركة تدريجية من خلال الانتقال السلس حيث يمكن أن تتعايش البيئات المتباينة بشكل مريح. فكلما كان هذا الانتقال أكثر بساطة، كان أفضل
مع توسيع مراكز التسوق المغلقة والتحرك العام نحو التحضر في المراكز التجارية بشكل عام، من المحتمل أننا سنرى التبني المنتظم لبيئات الشوارع المفتوحة جنبا إلى جنب مع بيئة المراكز التجارية المغلقة بينما نمضي قدما. ولكن في حين أنه من المرجح أن يتم النظر بشكل متزايد في مراكز التسوق المختلطة، إلا أنه يلزمنا التعامل بعناية مع قسمها المفتوح، مما يضمن الحفاظ على قابلية النمو والاستمرارية خلال الأشهر الأكثر دفئا وبرودة
تعد عملية تخطيط مركز التسوق عملية معقدة. فهي تنطوي على مجموعة متنوعة من المهارات وينبغي عدم اعتبارها مجرد مهمة تصميم. ومع التطور الحالي لشكل المركز التجاري، يتعامل المطورون مع إمكانات وقدرات جديدة لتلبية توقعات المستهلكين الجدد وتجاوزها
يتعين على المطورين العمل بشكل وثيق مع المخطط وجميع أصحاب المصلحة لضمان الحصول على منتج ناجح ومثير وعملي. وبينما يمكننا استخدام البيانات الضخمة في الوقت الحالي للمساعدة في تشكيل تصميم المراكز التجارية وتشغيلها، يجب أن نتذكر دائما أن البيانات ليست المقصد، بل تشكل العنصر الأساسي. وفي النهاية، يجب أن يكون المستهلك وتجربته دائما في صميم جميع جهود التخطيط التي نبذلها
* تبحث هذه المقالة في بعض الطرق التي يتم من خلالها تحليل تخطيط مراكز التسوق، بما في ذلك تلك الأكثر استخداما، وغيرها من الطرق التي تستخدم لأغراض المقارنة أو التوضيح
